Kan du sende inn en byggesøknad på en eiendom du ikke eier? Dette er reglene!

Har du noen gang lurt på om det faktisk er mulig å søke om å bygge noe på en eiendom du ikke eier? Kanskje du vil sette opp en bod på fellesarealet i borettslaget, eller du har kjøpt en eiendom, men ikke overtatt den enda. Eller kanskje du vil søke om å bygge noe spektakulært i Slottsparken? La oss se hva plan- og bygningsloven sier om dette!

Ønsker du å vite mer om byggesøknader? Da bør du laste ned Den superenkle byggesaksguiden!

Privatrettslige rettigheter og kommunens rolle

Det første du må vite, er at du ikke må bevise at du eier eiendommen når du sender inn en byggesøknad. Du må faktisk ikke stå som eier for å få en tillatelse. Hvorfor det?

Kommunens rolle er å behandle byggesøknader etter plan- og bygningsloven. Den vurderer derfor kun om tiltaket oppfyller lovens og arealplanens krav. Grunnen til det er at privatrettslige spørsmål om eiendomsrettigheter kan være veldig kompliserte - mye mer kompliserte enn det kommunen skal bruke tid og ressurser på å finne ut av. De har heller ikke myndigheten til å avgjøre dem om det skulle oppstå en uenighet.

Plan- og bygningsloven § 21-6 sier derfor at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av søknader. Den skal altså legge til grunn at den som søker har de nødvendige rettighetene. Dette gjelder med mindre annet følger direkte av loven, som at man må dokumentere at man har rettighetene til vannforsyning, avløp og atkomst.

Uenigheter om rettigheter må løses i rettsvesenet, ikke i byggesaksprosessen. Det er en viktig arbeidsdeling for å sikre en effektiv byggesaksbehandling og for å forhindre rolleblanding.

Hva om noen protesterer?

Så langt alt vel, ikke sant? Men hva om noen protesterer, for eksempel den som eier eiendommen? Skal kommunen bare overse det? Eller hva hvis noen søker om å bygge noe på din eiendom, uten at du har gitt dem rett til det? Står du da helt uten muligheter til å stoppe dem fra å få tillatelse til å bygge på eiendommen din?

For at ikke den som eier eller har rettighetene til å bruke en eiendom skal måtte bruke masse tid, penger og energi på å få helt åpenbare saker prøvd for retten, så er det et unntak for dette i loven.

Kommunen skal altså ikke på eget initiativ undersøke om den som søker har de nødvendige rettighetene eller be om dokumentasjon på dette, men dersom den i forbindelse med behandlingen av søknaden mottar en protest, vil det utløse en begrenset undersøkelsesplikt for kommunen. Kommunen vil da typisk be den som har søkt om tiltaket om å svare på protesten og dokumentere rettighetene sine.

Hvis det etter dette er åpenbart for kommunen at den som søker ikke har de nødvendige rettighetene til å gjennomføre tiltaket, skal kommunen avvise søknaden uten å behandle den. Det er altså ikke bare sånn at kommunen kan avvise søknaden, den skal avvise søknaden.

Hva som skal til for at det er åpenbart for kommunen vil variere fra tilfelle til tilfelle, men terskelen for dette skal være veldig høy. Det kan for eksempel være om det kommer frem av dommer, tinglyste rettigheter, avtaler eller at tiltakshaver rett og slett ikke kan vise til noen rettighet til eiendommen søknaden gjelder.

I korte trekk

Kommunen har ikke plikt til å undersøke eiendomsretten ved en byggesøknad. Derimot, dersom noen sender inn en protest – for eksempel fra eieren av eiendommen eller styret i borettslaget – blir situasjonen annerledes. Kommunen skal da gjøre en enkel kontroll ved å be om dokumentasjon fra den som søker. Om den som har søkt da ikke kan dokumentere at den har rettighetene, skal kommunen avvise søknaden. Men om det er en viss tvil, skal ikke kommunen avvise søknaden – da må rettsvesenet avgjøre tvisten.

Ønsker du å vite mer om byggesøknader? Da bør du laste ned Den superenkle byggesaksguiden!

Case 1: Søknad om å bygge i borettslag eller sameie

Forestill deg at du ønsker å bygge en pergola på en liten gressflekk utenfor leiligheten din i et borettslag. Du tenker kanskje at dette er uproblematisk, men her gjelder det å kjenne til reglene og hvilke rettigheter du har. I et borettslag eier du i praksis ikke selve bygget eller tomten – du har en bruksrett til boligen din. Det betyr at arealet utenfor boligen kanskje regnes som fellesareal, og tiltak kan da ikke gjennomføres uten godkjennelse fra styret eller årsmøtet.

Å søke om å bygge på fellesareal kan utløse protester fra naboer eller styret. Dersom det skjer, vil kommunen be om at du fremlegger dokumentasjon som viser at du faktisk har rett til å bygge der. Da er det viktig å ha papirene og rettighetene i orden. Om det ikke er noen som protesterer, vil kommunen behandle søknaden som vanlig.

Case 2: Søknad om å bygge på en eiendom du har kjøpt, men ikke overtatt

La oss si at du har kjøpt drømmeeiendommen, men ennå ikke overtatt den formelt. Kan du likevel søke om å bygge på den? Ja, du kan sende inn byggesøknad, for du må ikke dokumentere at du står som eier av eiendommen i søknaden.

Hvis selgeren protesterer til kommunen, vil kommunen be deg om dokumentasjon på at du har rettighetene til å gjennomføre tiltaket. Her vil stort sett kontrakten mellom deg og selger være tilstrekkelig til å få søknaden behandlet, med mindre den eksplisitt angir at du ikke kan søke om tiltak før du formelt har overtatt eiendommen. Hvis det oppstår uenigheter mellom deg og selger, er det rettsvesenet som må avgjøre saken, ikke kommunen.

Hva skjer om du får tillatelse uten rettigheter?

Du kan i prinsippet få en byggetillatelse uten å ha privatrettslige rettigheter på plass. Men her er det viktig å huske på: Tillatelsen gir deg ingen rett til faktisk å gjennomføre tiltaket! Hvis du ikke har rettighetene, står du fast. En tillatelse heller ikke noen rettigheter ovenfor borettslaget eller sameiet. Dessuten: Tillatelsen blir ugyldig etter tre år hvis den ikke tas i bruk.

Du må også betale søknadsgebyret, selv om du aldri kan sette spaden i jorda. Så her er rådet: Få avklart alle rettigheter før du søker, for å unngå dyre og tidkrevende overraskelser.

Så, får jeg tillatelse til å bygge i Slottsparken?

Jeg kan sende inn en søknad om å bygge en bassengpaviljong der. Men straks Slottet protesterer og hevder at jeg ikke har noen rett til området, er spillet over. Kommunen vil be meg om dokumentasjon, og når jeg ikke kan fremvise noe som helst, blir søknaden avvist. – Det var den drømmen!

Ønsker du å vite mer om byggesøknader? Da bør du laste ned Den superenkle byggesaksguiden!