Mange har nok hørt at de må ha en ferdigattest, kanskje i forbindelse med boligsalg. En ferdigattest er et dokument fra kommunen som sier at et byggetiltak er ferdig, den riktige dokumentasjonen er på plass og at byggesaken er avsluttet. En byggesak er altså ikke ferdig før du har fått ferdigattest. Men hva kan du egentlig gjøre om du mangler ferdigattest?

Nesten alle søknadspliktige tiltak har krav om ferdigattest, og kravet har eksistert så lenge vi har hatt en bygningslov (selvfølgelig med noen variasjoner underveis). Om du lurer på om ditt tiltak har krav om ferdigattest, kan du se artikkelen Disse tiltakene har krav om ferdigattest.

Men hva kan du gjøre om tiltaket ditt, boligen din eller noe annet skulle hatt ferdigattest, men ikke har det? Vel, hva du kan gjøre vil avhenge av saken din, hvor gammel den er og hvem som hadde ansvaret i den.

(I mange tilfeller, spesielt i gamle saker, er ikke dette omtalt direkte i lovverket, så denne artikkelen baserer seg for mange av tilfellene på uttalelser fra Kommunal- og distriktsdepartementet om hvordan lovverket skal tolkes og brukes for disse sakene.)

I oversikten under får du detaljert informasjon om hva som gjelder for din sak:

Ferdigattest i byggesaker fra før 1998

Byggesaker fra før 1998 kan ikke få ferdigattest, men må ha brukstillatelse

Dette gjelder for byggesaker der byggesøknaden ble sendt inn før 1.1.1998. Denne begrensningen følger direkte av plan- og bygningsloven og er ikke noe kommunen kan gjøre noe med (Kilde: pbl. § 21-10).

Dersom det er snakk om en bygning, er det likevel veldig viktig å sjekke om tiltaket har en brukstillatelse. I dag heter det “midlertidig brukstillatelse”, mens i de aller eldste sakene het det “midlertidig innflyttingstillatelse”.

Dette gjelder for bygninger som har brukstillatelse

For byggesaker som har en midlertidig brukstillatelse, så er bygget lovlig å bruke, men saken blir stående uten ferdigattest, rett og slett fordi ferdigattest ikke kan gis. Det får ikke så stor praktisk betydning, for bygget eller tiltaket er lovlig gjennomført og tatt i bruk og vil fortsette å være det fremover også.

For, selv om det heter midlertidig brukstillatelse, vil den ikke (og kan ikke) opphøre etter noen gitt tid (Kilde: KDD 17/1486-2). Den praktiske betydningen vil i stedet bare være at byggesaken vil bli stående “åpen”.

Man bør likevel sjekke at tiltaket faktisk er helt ferdigstilt og alt er utført i tråd med tillatelsen. Dersom det er gjort endringer, må man undersøke om de er søknadspliktige, eller var det på det tidspunktet de ble gjennomført. Om de er søknadspliktige, må selve endringene søkes om i en helt ny søknad. Om de ikke søkes om blir de stående som et ulovlig forhold.

Dette gjelder for bygninger som ikke har brukstillatelse

Om byggesaken ikke har en midlertidig brukstillatelse, er bygningen i utgangspunktet ikke lovlig å bruke. Dette er også en ulovlighet som kommunen plikter å følge opp, dersom den blir kjent med den (Kilde: KDD 17/1486-2). Det spiller ingen rolle at bygningen har vært i bruk i lang tid.

Det kan likevel være muligheter for å få på plass en brukstillatelse, slik at bygget kan brukes lovlig. Dette har Kommunal- og distriktsdepartementet uttalt seg til flere ganger (Kilde: KDD 25/359-4, 17/1486-2 og 18/2655-2). Det må da søkes om midlertidig brukstillatelse til kommunen.

En slik søknad bør inneholde en tilstandsrapport, som omtaler

• om bygget er bygget i tråd med den gitte tillatelsen (Hvis ikke kan det være behov for søknad om tillatelse for eventuelle endringer som er gjort)

• om det foreligger mangler/avvik av betydning for helse, miljø og sikkerhet (I så tilfelle er det ikke adgang til å gi midlertidig brukstillatelse før dette er rettet opp i)

Tilstandsrapporten må utarbeides av en med relevant prosjekterings- og bygningskompetanse, innenfor den tiltaksklassen det ville vært naturlig å plassere tiltaket innenfor om tiltaket skulle vært oppført i dag. Dette er altså ikke det samme som tilstandsrapportene man bruker ved boligsalg, som ikke vil være tilfredsstillende. (Kilde: KDD 18/2655-2)

Om man får en midlertidig brukstillatelse, blir bygget lovlig å bruke. Man får likevel aldri ferdigattest, men det har ikke noe særlig praktisk betydning, som vi så i avsnittet over.

Dette gjelder for andre typer tiltak uten ferdigattest

Så lenge tiltaket er ferdig bygget/utført, i tråd med tillatelsen, vil ikke tillatelsen falle bort. Tiltaket vil likevel aldri kunne få ferdigattest, fordi loven ikke åpner for det.

Ta vare på det du måtte ha av dokumentasjon på at og når tiltaket ble ferdig bygget/utført. Dette kan være nyttig å ha dersom det i fremtiden skulle bli spørsmål om tiltaket er lovlig gjennomført.

Ferdigattest i byggesaker fra 1998 til i dag, med ansvarlige foretak

Dette gjelder altså for saker der byggesøknaden ble sendt inn etter 1.1.1198, og der det er fagfolk som har stått for søknaden. For søknader sendt inn mellom 1.1.1998 og 30.6.2010 gjelder dette alle søknader, da det ikke fantes tiltak man kunne søke om uten fagfolk på den tiden.

I saker med ansvarlige foretak kan du i de aller fleste tilfeller ikke søke om ferdigattest selv. Det er det den ansvarlige søkeren som må. Det finnes likevel et snevert tilfelle, der du kan søke om ferdigattest selv, beskrevet i avsnittet om byggesaker fra mellom 1998 og 2010 under.

Hvordan du må gå frem og hvilke utfordringer du kan møte på avhenger av hvor gammel saken er og om du selv står som tiltakshaver eller ikke. Beskrivelsene er derfor delt opp etter alder, med en egen beskrivelse til slutt om hva du i tillegg må gjøre om du ikke selv står som tiltakshaver, men at det f.eks. er tidligere eier.

Nyere byggesaker

I disse sakene må du rett og slett plukke opp tråden der du slapp den. Det betyr å sjekke om tiltaket faktisk er ferdigstilt og alt er utført i tråd med tillatelsen. Er du usikker på dette, forhører du deg med de ansvarlige foretakene som har vært involvert i prosjektet, og da spesielt den ansvarlige søkeren din.

Om tiltaket ikke er ferdigstilt

Om tiltaket aldri er ferdigstilt, kan det være at tillatelsen har falt bort og at du må søke på nytt eller tilbakeføre tiltaket. Dette gjelder der tiltaket ikke er ferdig, ikke har midlertidig brukstillatelse og det har vært opphold i arbeidene i minimim 2 år. (Kilde: pbl. § 21-9) Om dette er tilfellet, hjelper det heller ikke å be kommunen om mer tid eller å “være greie”. At tillatelsen har falt bort er noe som følger direkte av loven og er ikke kommunen kan gjøre noe med.

Er dette tilfellet, har du valget mellom å tilbakeføre tiltaket eller å søke om det helt på nytt. Om du søker om det på nytt, vil alle dagens krav gjelde for tiltaket.

Har du derimot fått en midlertidig brukstillatelse, så vil ikke tillatelsen falle bort og du plikter i stedet å gjøre ferdig tiltaket og søke om ferdigattest. (Kilde: KDD 17/4707-2)

Om det er gjort noen endringer fra det du fikk tillatelse til

Om det er gjort noen endringer i prosjektet fra det du fikk tillatelse til, må du informere søker om dette (hvis hun ikke allerede er informert) og søker må gjøre en vurdering av om endringene som er gjort har vært søknadspliktige eller ikke. Om de har vært søknadspliktige, må du enten endre på det som er gjort eller få søker til å sende inn en søknad om endring av tillatelsen til kommunen. Før dette er gjort kan du ikke søke om ferdigattest.

Om kommunen ikke vil godkjenne endringen, må du uansett endre på det som er gjort, slik at det blir i tråd med tillatelsen. Om du ikke gjør det av fri vilje, kan kommunen pålegge deg å gjøre det.

Søke om ferdigattest

Når tiltaket er utført i tråd med tillatelsen (pluss eventuelle endringer som ikke har vært søknadspliktige), må den ansvarlige søkeren samle sammen alt som er av nødvendig dokumentasjon. Dette inkluderer blant annet samsvarserklæringer fra alle de involverte foretakene, kontrollerklæringer (om det har vært gjennomført uavhengig kontroll i tiltaket), sluttrapport for avfall (for de tiltakene som har krav om det) og dokumentasjon som skal danne grunnlag for forvaltning, drift og vedlikehold av bygget (FDV-dokumentasjon).

Når all dokumentasjonen er på plass, må den ansvarlige søkeren lage søknad om ferdigattest og sende den til kommunen. Da gjenstår det bare å vente på at den blir behandlet i kommunen.

Kommunen plikter å utstede ferdigattest innen 3 uker, fra søknad om ferdigattest med tilstrekkelig dokumentasjon for at byggverket er ferdig bygget ble mottatt. Det er likevel ikke alltid kommunen overholder disse fristene. Om du ikke allerede har en midlertidig brukstillatelse, kan bygget lovlig tas i bruk dersom kommunen går over fristen, men det betyr ikke at ferdigattesten anses som gitt.

Eldre byggesaker, men etter 1.7.2010

Eldre byggesaker kan ha noen ekstra utfordringer, rett og slett fordi de er gamle.

I disse sakene er det ekstra viktig å sjekke at tillatelsen ikke har falt bort, dersom tiltaket ikke har fått midlertidig brukstillatelse eller har stått i lengre perioder uten å være ferdigstilt.

En annen, ikke helt uvanlig problemstilling i gamle saker er at det kan være problemer med å få tak i foretakene som har vært involvert eller å få tak i dokumentasjonen som er nødvendig for å få avsluttet med saken med ferdigattest.

Hvis du ikke får kontakt med ansvarlig søker

Dersom søker ikke finnes mer, f.eks. fordi selskapet har opphørt eller gått konkurs, eller du av andre grunner ikke får kontakt, må du skaffe ny søker. Du kan dessverre heller ikke i disse tilfellene søke om ferdigattest selv.

Men det er ikke sånn at en søker du faktisk får kontakt med, kan velge å ikke forholde seg til saken. Søker har tatt på seg et ansvar i saken og har også et ansvar for at saken avsluttes med ferdigattest. Om søker ikke vil stå for søknaden om ferdigattest, må søker trekke tilbake ansvaret sitt. Søker vil likevel stå igjen med et ansvar for å levere fra seg all dokumentasjonen som skal ha vært på plass frem til ansvaret ble trukket tilbake.

Hvilken dokumentasjon finnes?

Dersom søker og de andre foretakene som har vært involvert i tiltaket fremdeles finnes, skal de levere de nødvendige samsvarserklæringene, kontrollerklæringene og FDV-dokumentasjon, slik at de kan danne grunnlaget for ferdigattest.

Det kan likevel være at noen av de prosjekterende eller utførende ikke finnes lengre, og det kan gi en langt vanskeligere situasjon. Om man er heldig, har de sluttført alt arbeidet sitt og/eller levert all den nødvendige dokumentasjonen til søker for det arbeidet de har gjennomført, før de opphørte eller gikk konkurs.

Hvis det mangler dokumentasjon

Dersom et eller flere ansvarlig foretak ikke har utarbeidet og levert samsvarserklæring og/eller kontrollerklæring etter at arbeidet er utført, kan ansvarlig søker ikke sluttføre gjennomføringsplanen som grunnlag for ferdigattest. Dette gjør at kommunen ikke kan gi ferdigattest.

Hovedregelen i disse tilfellene vil da være at et annet kvalifisert foretak tar over ansvaret. Det kan likevel være veldig vanskelig å finne et nytt foretak som vil ta på seg ansvaret for arbeider som noen andre har utført.

Når et nytt foretak overtar ansvaret etter et konkursrammet foretak, må det derfor gjøres en avgrensning av hvilket ansvar de tar på seg, f.eks. kun kontroll av allerede utført arbeid. Det nye foretaket er ikke ansvarlig for forgjengerens feil, men har kun ansvaret for kontrollen de utfører og/eller det videre arbeidet.

Om det mangler dokumentasjon på utførelsen fra det konkursrammede foretaket, kan det nye foretaket i stedet lage en tilstandsvurdering av arbeidet som er utført før de overtok ansvaret. Rapporten bør dokumentere hvordan tiltaket oppfyller krav i plan, loven og byggteknisk forskrift, med spesielt fokus på helse, miljø og sikkerhet.

Det bør komme klart frem om det tas noen forbehold om skjulte feil i arbeidet til tidligere foretak, men dette må kun avgrenses til forhold som rent praktisk ikke lar seg kontrollere (Kilde: KDD 18/2679-2)

Eldre byggesaker, fra mellom 1.1.1998 og 30.6.2010

Denne typen saker har noen ekstra utfordringer. Ikke bare er de gamle, de skal heller ikke behandles etter den plan- og bygningsloven vi har i dag.

Det er fordi når tiltaket ble søkt om før 1.7.2010, så behandles hele byggesaken etter 1985-versjonen av plan- og bygningsloven. (Kilde: pbl. § 34-4) Det betyr at også ferdigattesten må søkes om etter det lovverket.

Ferdigattest skal da søkes om og behandles etter 1985-lovens § 99 (ikke dagens lov § 21-10) og innebærer blant annet at de ansvarlige foretakene skal avgi kontrollerklæring for utførelsen. (Kilde: pbl. 1985 § 99)

Der du må ha inn nye foretak

Om tiltaket ikke er helt ferdigstilt eller det mangler dokumentasjon fra foretak som har gått konkurs, og det dermed må inn nye foretak, kan de ikke erklære ansvar slik som i dagens system. De må i stedet søke om ansvarsrett, inkludert nødvendig dokumentasjon. (Kilde: pbl. 1985 § 93 b)

Dette gjelder også for foretak som skal være ansvarlig kontrollerende for utførelsen (KUT). Foretaket som overtar ansvaret for kontrollen må utarbeide en tilstandsrapport. Det kan tas enkelte forbehold om forhold som det ikke er mulig å kontrollere (f.eks. innsiden av konstruksjoner), men forbeholdene kan ikke være mer enn det som rent faktisk ikke lar seg kontrollere (Kilde: KDD 06/2036-2)

Om saken har fått midlertidig brukstillatelse, kan prosessen likevel være litt enklere

Man har i dagens dagens SAK10 § 8-1 sjette ledd lagt inn en forenklet metode for å gi ferdigattest til de tiltakene som har fått midlertidig brukstillatelse etter 1985-loven. Dette er fordi det i saker som har fått midlertidig brukstillatelse normalt kun skal gjenstå mindre vesentlig arbeid uten betydning for helse, miljø og sikkerhet.

Det er likevel viktig å merke seg at denne bestemmelsen bare kan brukes for de delene av tiltaket som fikk midlertidig brukstillatelse. Fikk hele tiltaket midlertidig brukstillatelse, så kan denne fremgangsmåten brukes for hele saken. Men dersom kun deler av tiltaket har midlertidig brukstillatelse, må de delene som mangler brukstillatelse ferdigstilles på vanlig måte med ansvarlige foretak i byggesaken. Deretter vil det kunne gis ferdigattest etter § 8-1 sjette ledd.

Saker der det kun gjensto forhold av mindre betydning etter midlertidig brukstillatelse

Bokstav b i SAK10 § 8-1 sjette ledd åpner for at for saker der det gjensto forhold av mindre betydning da det ble gitt midlertidig brukstillatelse, kan tiltakshaver selv erklære at gjenstående arbeider er utbedret og at byggverket ikke er i strid med opprinnelig byggetillatelse.

Tiltakshaver kan da altså selv be om en ferdigattest fra kommunen etter denne bestemmelsen.

Det er tilstrekkelig med en enkel erklæring på at arbeidet er utført. Det er ikke krav om vedlagt dokumentasjon. Dersom gjenstående forhold framgikk av den midlertidige brukstillatelsen, skal erklæringen vise til dette.

Det er kommunen som avgjør om gjenstående arbeider ikke er mer omfattende enn at bestemmelsen kan benyttes. Gjenstående forhold som omfattes av bokstav b, kan for eksempel være utearealer som er satt på vent til våren, som uferdig adkomst, parkering og manglende rekkverk.

Kommunens avgjørelse av om gjenstående arbeider er av en slik art at bokstav b kan benyttes, er et enkeltvedtak som det går an å klage på.

Saker der det ikke gjenstod alvorlige forhold etter gitt midlertidig brukstillatelse

Etter bokstav a skal kommunen, eventuelt etter forslag fra ansvarlig søker, vurdere hvilke ansvarsretter som er nødvendige for å skaffe tilstrekkelig grunnlag for ferdigattest. Ett eller flere ansvarlige foretak skal vurdere byggetiltaket og avgi erklæring om at gjenstående forhold er utført i samsvar med byggetillatelsen. Det kan være nok å benytte en ansvarlig kontrollerende for å gjøre dette.

Der det gjenstår noe mer arbeid, kan det være nødvendig med både ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende. Dette vil likevel bare unntaksvis være aktuelt siden midlertidig brukstillatelse bare skal gis der det gjenstår mindre vesentlig arbeid.

I utgangspunktet vil foretak med ansvarsrett i den opprinnelige byggesaken kunne benyttes for å skaffe grunnlag for ferdigattest. Det er også mulig at et nytt foretak påtar seg oppgaven, for eksempel der opprinnelig foretak har opphørt.

Byggesaker der tidligere eier/noen andre er tiltakshaver

Om det ikke er du som er tiltakshaver, men f.eks. en tidligere eier av eiendommen, blir det med én gang litt mer komplisert. Men det er likevel ikke umulig å løse opp i det.

Be tiltakshaver søke om ferdigattest

Det første du bør gjøre er å høre med tiltakshaver om hun eller han kan gjennomføre prosessen med søke om ferdigattest. Det skulle de jo egentlig ha gjort for lenge siden.

Om tiltaket er søkt om etter 1.7.2010, og tiltaket har en midlertidig brukstillatelse, kan kommunen i tillegg pålegge dem å søke om ferdigattest.

Bli tiltakshaver selv

Om du ikke får kontakt med den som står som tiltakshaver i saken eller de av en eller annen grunn ikke vil søke om ferdigattest, og saken er søkt om før 1.7.2010, kan du høre med kommunen om du kan overta som tiltakshaver. Det burde i de fleste tilfeller la seg gjøre, og kommunen har jo også en interesse i at flest mulig saker faktisk får en riktig avslutning.

Om du har fått kontakt, men tiltakshaver ikke ønsker å søke, kan du be dem om å minimum få en signert bekreftelse på at du kan overta som tiltakshaver i saken og at de oversender det de har av dokumentasjon. Det vil i hvert fall gjøre prosessen din videre noe lettere.

Når du har blitt tiltakshaver, kan du følge avsnittene over.

Ferdigattest i byggesaker fra 2010 til i dag, uten ansvarlige foretak

Dette gjelder altså for saker der tiltakshaver har søkt selv, uten at fagfolk har stått for søknaden. Og selv om det går an å søke om ferdigattest i saker så gamle som fra 1998, så fantes ikke søknader der man kunne søke selv, uten ansvarlige foretak, som sakstype før dagens plan- og bygningslov trådte i kraft 1.7.2010. Det finnes derfor ikke saker som denne som er eldre enn fra 2010.

Det viktige å se på for denne typen saker er om du var den som søkte, eller om det var noen andre, f.eks. en tidligere eier av eiendommen.

Der du selv er tiltakshaver

Det enkleste er der du selv er tiltakshaver, altså at det var du som lagde og sendte inn søknaden. I disse sakene blir jobben din å sjekke at tiltaket er ferdigstilt og utført i tråd med tillatelsen, og at all nødvendig dokumentasjon er på plass.

Om tiltaket ikke er ferdigstilt

Om tiltaket aldri er ferdigstilt, kan det være at tillatelsen har falt bort og at du må søke på nytt eller tilbakeføre tiltaket. Dette gjelder der tiltaket ikke er ferdig, ikke har midlertidig brukstillatelse og det har vært opphold i arbeidene i minimim 2 år. (Kilde: pbl. § 21-9) Om dette er tilfellet, hjelper det heller ikke å be kommunen om mer tid eller å “være greie”. At tillatelsen har falt bort er noe som følger direkte av loven og er ikke kommunen kan gjøre noe med.

Er dette tilfellet, har du valget mellom å tilbakeføre tiltaket eller å søke om det helt på nytt. Om du søker om det på nytt, vil alle dagens krav gjelde for tiltaket.

Har du derimot fått en midlertidig brukstillatelse, så vil ikke tillatelsen falle bort og du plikter i stedet å gjøre ferdig tiltaket og søke om ferdigattest. (Kilde: KDD 17/4707-2)

Om det er gjort noen endringer fra det du fikk tillatelse til

Om tillatelsen fortsatt gjelder, men det er gjort endringer fra det du fikk tillatelse til, må du sjekke om endringene er søknadspliktige. Om de er søknadspliktige, må du sende inn en søknad om endring. Om du får endringen innvilget, er jo tiltaket ferdig, men om du ikke får den innvilget, må du endre på det du har gjort, slik at det stemmer overens med det du fikk tillatelse til.

Søke om ferdigattest

Når tiltaket er helt ferdigstilt, eventuelle endringer er godkjent, og all dokumentasjonen er på plass, gjenstår det bare å sende inn søknad om ferdigattest og vente på at den blir behandlet av kommunen.

Krav til hva søknaden om ferdigattest skal inneholde finner du i plan- og bygningslovens § 21-10 og byggesaksforskriften § 8-1.

Der du ikke er tiltakshaver

Om det derimot ikke er du som er tiltakshaver, men f.eks. en tidligere eier av eiendommen, blir det med én gang litt mer komplisert. Men det er likevel ikke umulig å løse opp i det.

Be tiltakshaver søke om ferdigattest

Det første du bør gjøre er å høre med tiltakshaver om hun eller han kan søke om ferdigattest. Det skulle de jo egentlig ha gjort for lenge siden. Igjen så gjelder de samme begrensningene som i avsnittet over, om at tiltaket faktisk må være ferdigstilt og utført i tråd med det tillatelsen sier.

Bli tiltakshaver selv

Om du ikke får kontakt med den som står som tiltakshaver i saken eller de av en eller annen grunn ikke vil søke om ferdigattest, kan du høre med kommunen om du kan overta som tiltakshaver. Det burde i de fleste tilfeller la seg gjøre, og kommunen har jo også en interesse i at flest mulig saker faktisk får en riktig avslutning.

Når du har blitt tiltakshaver, kan du gjøre som i avsnittet over, der du selv er tiltakshaver.

Nå er det bare å sette i gang!

Du har nå lært om viktigheten av å ha en ferdigattest og fått en oversikt over hvilke muligheter du har til å skaffe deg en ferdigattest, dersom du mangler det. Som du ser kommer det veldig an på hvor gammel saken er, hvem som har hatt ansvaret og hvilken dokumentasjon som har blitt tatt vare på. Nå er det bare å brette opp ermene og gjøre det som skal til for å skaffe deg det!